Quels outils pour maîtriser le foncier d’une ville ?

Consultez le Compte-rendu de la conférence sur la maîtrise du foncier commercial qui s’est tenue aux Assises du Centre-Ville 2019 … et à laquelle le CAC était présent.

Maîtriser une partie du foncier, des bâtiments et des murs commerciaux de son centre-ville paraît parfois pour une commune un parfait moyen de s’assurer de sa vitalité. Certaines municipalités choisissent pour cela de mettre en place des structures externes comme des SEM (Société d’Économie Mixte) pour racheter du foncier ou des immeubles. Quand d’autres décident de le faire en direct (via une Régie), alors que d’autres encore s’appuyent plutôt sur un Établissement Public Foncier Régional (EPFR) ou Local. Ce choix à bien sûr une incidence sur le budget de la commune et sur sa marge de manœuvre. Ces sujets qui furent débattus lors de la table-ronde « Maîtriser le foncier des boutiques ? » où cette question fut abordée sur plusieurs angles grâce à des intervenants aux profils éclectiques.






Jean-Paul Mattéi, Député de la 2ème circonscription Pyrénées-Atlantiques et enseignant en faculté, introduisit ce sujet en revenant sur cette fameuse problématique du choix de sa structure pour la maîtrise du foncier. « La réglementation législative des baux commerciaux continue d’évoluer et cela change les choses. Elle permet aujourd’hui à la collectivité de se positionner à la fois sur les murs de l’exploitation qu’elle a accordée mais aussi sur le fonds de commerce, notamment afin d’assurer une diversité commerciale. Tout comme cela donne l’opportunité à l’exploitant de devenir à terme propriétaire de la structure dans laquelle il injecte des loyers […] La possibilité d’octroyer des loyers progressifs ou bien indexés sur le chiffre d’affaires, me semble également une bonne formule, à condition d’assurer une visibilité à l’exploitant ».



L’échange a continué par la prise de parole de Christine Fumagalli, la Présidente du réseau ORPI (Organisation régionale des professionnels de l’immobilier), leader sur son marché avec 1 280 agences sur l’ensemble du territoire pour 7 000 collaborateurs.


« ORPI se positionne comme partenaire des centres-villes. Notre statut de coopérative reste particulièrement original dans le monde de l’immobilier multi-activités. Ce modèle donne une plus large marge de manœuvre à nos agences, qui sont ainsi regroupées sous formes de 53 GIE. Ceci leur permet d’investir localement, d’acquérir du foncier ou des biens n’importe où en France ». Présent aussi bien auprès des particuliers, des collectivités que des entreprises et des commerçants, les outils géomarketing développés par ORPI s’avèrent pertinents pour, d’une part, déceler dans un court délais des locaux vacants ; et à l’inverse pour déterminer l’emplacement idéal d’implantation d’un point de vente : au sein de territoires à fort potentiel.


Mathilde Sill, Directrice de projets de l’Etablissement Public Foncier (EPF) Nouvelle Aquitaine a pour sa part présentée ce qu’elle décrit comme « un levier à disposition de quasiment l’ensemble des communes du territoires. Un outil opérationnel dont on entend de plus en plus parler, preuve de leur pertinence grandissante et de la place qu’ils prennent dans l’aménagement de projets ». Il existe à cet effet à l’heure actuelle une 40ème d’EPF au niveau national ; qu’ils soient d’Etat (comme celui de Nouvelle-Aquitaine) ou bien locaux. « Leur mission est de porter le foncier : c’est-à-dire d’acheter (avec une plus grande réactivité d’acquisition que ne le ferai une collectivité), de gérer, de pré-aménager puis de céder à des collectivités, des exploitants ou des commerçants ». Ceci avec pour objectif de permettre à la collectivité de mener son projet d’aménagement sans avoir à craindre la pesanteur financière que représente l’acquisition de foncier.

« Nous produisons à la fois du foncier global pour l’aménagement de logement sur le territoire et travaillons également sur la reconquête et le réaménagement de friche industrielle ou commerciale. En Nouvelle-Aquitaine nous avons une 100ème de convention actives signées avec des collectivités pour gérer leur droit de préemption ou d’expropriation, les Déclarations d’Intention d’Aliéner (DIA), etc. […] Par exemple avec la ville de Niort, où nous avons récemment mis en place dans le cadre de l’opération « Action Cœur de Ville », une occupation temporaire de biens auprès de la Fédération des Boutiques à l’essai. Cela va nous permettre dans un délai court d’ouvrir 3 boutiques éphémères dans ces locaux vacants. Et de la sorte, d’y maintenir une activité commerciale en attendant que se mette en œuvre le projet de reconquête de centre-ville déployé par la municipalité niortaise ».



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Régie, SEM, EPF … ?


La conférence s’est poursuive par la présentation par Sébastien Palmiotti, Développeur de centre-ville de Douai, du plan de redynamisation du centre-ville de Douai : une agglomération jusqu’alors confrontée dans son secteur géographique à de fortes concurrences commerciales. La ville a elle fait le choix d’une régie, en raison notamment de son faible taux d’endettement : un pari payant qui lui a permis de passer de 18 % à 10% de vacance commerciale sur l’artère commerçante principale. « L’idée, à travers plusieurs investissements stratégiques d’acquissions, était de se donner les moyens de maîtriser le foncier de la rue pour agir sur la diversité commerciale et ainsi y créer un effet de levier ».

La commande d’une étude de redynamisation, la création d’un poste dédié, la mise en place d’animations festives, l’instauration du droit de préemption urbain, les aides aux réhabilitations de façades, la rénovation du patrimoine municipal, le financement d’infrastructures en faveur du privé, la piétonnisation de rues et l’aménagement de nouvelles places d’accueil « en les orientant côté soleil, à l’inverse de ce qui existait jusqu’alors, et en accompagnant donc les commerçants dans le retournement de leur façade » sont venus compléter cet ambitieux dispositif. Leur agglomération s’est financièrement associé à cette démarche d’acquisition foncière et de réhabilitation qui a contribué à y attirer les premières locomotives commerciales. En raison de finances limitées, la ville espère à présent attirer d’autres investissements privés pour poursuivre ce plan de redynamisation.



Hervé Caranobe, Manager de centre-ville de la SEMPRO : l’Entreprise Publique Locale du Plessis-Robinson, a lui aussi exposé sa stratégie de dynamisation commerciale. « Il y a 15 ans nous étions une cité-dortoir sans centre-ville, avec 75% de logements sociaux, … mais avec un terrain de foot en plein cœur de ville sur lequel nous nous sommes appuyés […] Nous avons décidé de créer une Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle (SASU) financée par la SEMPRO et par emprunts bancaires. Ceci dans l’optique de devenir propriétaire des rez-de-chaussée d’immeubles qui ont été construits, afin d’y installer des commerces. Chaque commerce qui y prenait place avait un loyer relatif à son activité et son expérience. Nous n’étions pas juste bailleur car nous les accompagnions également sur leur business plan, ce qui nous a permis d’atteindre un taux d’échec, sur la centaine d’enseignes installées, de seulement 10%. Aujourd’hui, nous réussissons avec cette SASU à dégager un résultat positif grâce à la gestion locale de cet outil ». Ceci sans être dans une course au profit, quitte à parfois laisser délibérément quelques locaux en jachère, mais davantage dans une vision de pérennisation du commerce local, en veillant à installer le bon entrepreneur au bon endroit.


Emmanuelle Maujean, Chef de projet à la Société Immobilière d’Aménagement du Béarn (SIAB) a conclu les débats en insistant sur « la nécessité d’une volonté politique affichée pour rassurer l’ensemble des parties prenantes. Puis l’ambition de s’appuyer sur une stratégie territoriale -qu’elle soit définir par secteurs d’activités, géographique, …- issue d’un diagnostic approfondi de l’écosystème et d’une bonne connaissance des locaux vacants, … L’accompagnement des porteurs de projets est pour nous aussi primordial ! ».





L’info en plus

Dans le milieu rural, ce sont les SAFER (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural) qui permettent à tout porteur de projet viable – qu’il soit agricole, artisanal, de service, résidentiel ou environnemental – de s’installer. A condition que les projets soient en cohérence avec les politiques locales et répondent à l’intérêt général.

Une SAFER est une société anonyme, sans but lucratif (sans distribution de bénéfices), avec des missions d’intérêt général, sous tutelle des ministères de l’Agriculture et des Finances.

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